Como calcular a renda REAL de um FII em RMG

FAQ: FII – Fundos de Investimentos Imobiliários
09/12/2017
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Como calcular a renda REAL de um FII em RMG

O que é a RMG

A Renda Mínima Garantida é um artifício utilizado nos FIIs (Fundos de Investimento Imobiliário) para assegurar um pagamento mínimo ao investidor, de forma total ou complementar à receita gerada pelos imóveis do FII.

Geralmente é utilizada para criar atratividade aos investidores de um Fundo Imobiliário que não irá gerar uma renda inicial própria, ou que irá demorar um tempo maior de maturação. Durante esse período, o investidor receberá a renda real gerada pela carteira do FII, acrescido do valor complementar faltante para fechar o valor acordado da RMG.

Em teoria, a renda gerada pelo FII tende a chegar no valor da RMG antes do final do prazo, mas isso nem sempre acontece.

 

Porque é preciso conhecer a renda REAL

A renda real é a renda que efetivamente o FII está conseguindo gerar com seus imóveis. Quando a RMG acabar, esta será a renda que o FII conseguirá entregar aos seus investidores. Por isso é muito importante saber qual a renda que verdadeiramente será o seu retorno e analisar se é interessante ou não.

Para fins de estudo e exemplo, usaremos o FII General Shopping Ativo e Renda, um Fundo Imobiliário proprietário de 2 shoppings centers de Guarulhos – SP, negociado com ticker FIGS11.

O FIGS11 está em RMG desde 2015, com prazo final até Abril de 2019, pagando R$ 0,83 por cota. Independente do resultado gerado pelos shoppings, os investidores recebem R$ 0,83 por cota. Entretanto, quando a RMG terminar, qual será o rendimento REAL que os investidores receberão? Vamos calcular.

 

Como calcular a renda REAL

Exitem duas formas de calcularmos a renda real de um FII. Nas duas formas, teremos que extrair os dados dos relatórios gerenciais divulgados pelo administrador do FII.

Relatório de Junho/2018: https://fnet.bmfbovespa.com.br/fnet/publico/exibirDocumento?id=28680

 

1ª Forma:

Alguns relatórios gerenciais exibem quantos % a renda real é capaz de cobrir a RMG. Desta forma, é só multiplicarmos o percentual exibido e teremos a renda real.

Como exemplo, em Maio de 2018, o FII foi capaz de gerar 44% do valor da RMG. Então é só multiplicar o valor da RMG por 44%:

0,83 x 0,44 = 0,36 (R$)

R$ 0,36 seria a renda efetiva que os shoppings estão gerando por cota aos seus investidores.

 

É importante frisar que a renda proveniente de shoppings são sazonais, pois alguns períodos do ano geram maiores vendas e consequentemente maiores lucros.

 

2ª Forma:

A segunda e mais utilizada forma de calcular a renda real, consiste em vermos qual o resultado líquido gerado pelo FII no período, e dividirmos pelo número de cotas existentes. Estes dados também estão no relatório:

Quantidade de cotas: 2.591.500
Resultado líquido do fundo: (R$) 953.013

953.013 / 2.591.500 = 0,36 (R$)

 

Conclusão

Como podemos ver neste exemplo, a renda real está bem longe da renda proposta pela RMG. O investidor deve estar ciente destas informações antes de fazer qualquer investimento, pois refletirá diretamente na sua rentabilidade.

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Leandro Masotti
Leandro Masotti
Leandro Masotti é gaúcho e tem 33 anos. Empresário, formado em Administração de Empresas com habilitação em Análise de Sistemas pela FSG. Possui MBA em Gestão da Tecnologia da Informação pela UCS. Acredita que quando se ama o que faz, não se trabalha um dia na vida. Investidor desde adolescente, dedica seu tempo livre à educação financeira e incentivando as pessoas a investirem melhor. Hobbies: games, viagens e vinhos.

1 Comentário

  1. Cristiano disse:

    Como fazer isso utilizando os informes mensais e/ou trimestrais?

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